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業(yè)主對物業(yè)管理有許多誤區：有的把物業(yè)公司當成產(chǎn)權單位，有的把物業(yè)公司當成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，有的把物業(yè)公司當成政府相關(guān)職能部門(mén)，有的把物業(yè)公司當成相關(guān)的運營(yíng)商。這些錯誤的觀(guān)念，導致許多業(yè)主把與住房相關(guān)的責任都推到物業(yè)公司身上，把物業(yè)管理當成“筐”，凡與住房有關(guān)的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)公司好像啞巴吃黃連，有苦難言。

那么哪些事不該物業(yè)管哪些事又該物業(yè)管呢？

這些事是業(yè)主自己的事

家里的門(mén)窗框、門(mén)窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內墻皮脫落了等等，這些分戶(hù)以?xún)鹊臉I(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。過(guò)去，房屋的所有權是政府或產(chǎn)權單位，這些事都該政府或產(chǎn)權單位管，現在房屋的所有權是業(yè)主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。另外，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規約等，這些也都是全體業(yè)主的事。

這些事是開(kāi)發(fā)商的事

保修期內以及保修期內沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。由于新建小區的物業(yè)公司大部分隸屬開(kāi)發(fā)商，不少業(yè)主把應由開(kāi)發(fā)商負責的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權屬于業(yè)主而不屬于開(kāi)發(fā)商，是選擇開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)決定。換句話(huà)說(shuō)，不管是開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應由開(kāi)發(fā)商承擔的責任。

這些事是相關(guān)部門(mén)的事

指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、管理監督物業(yè)管理服務(wù)、調節物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門(mén)、街道社區、轄區公安部門(mén)的事，不是物業(yè)公司的事。這些事情，有的與物業(yè)公司沒(méi)有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責任配合和協(xié)助相關(guān)部門(mén)工作；有的物業(yè)公司有責任監督、制止或向主管部門(mén)報告。

這些事是相關(guān)企業(yè)的事

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視等方面的問(wèn)題，由社會(huì )公共事業(yè)企業(yè)或運營(yíng)商負責解決，也不是物業(yè)公司的事。
《物業(yè)管理條例》明確規定，“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取費用”。 

由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時(shí)，仍看總表計費，并由物業(yè)公司按分戶(hù)表代收代交，一些業(yè)主就認為是物業(yè)公司收水電費，實(shí)際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。因此，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務(wù)費捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業(yè)也應該付給物業(yè)公司一定的勞務(wù)費。目前，供水、供電企業(yè)除無(wú)償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔總表與分戶(hù)表之間的巨額差價(jià)，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟負擔。 五《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)事項是物業(yè)公司應該做和應該做好的事 物業(yè)公司管理服務(wù)的范圍有哪些？

《物業(yè)管理條例》規定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標準，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應積極與有關(guān)方面反映溝通，爭取使問(wèn)題得到解決。

要求物業(yè)公司承擔物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權益。一方面，物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內的物業(yè)服務(wù)支出，對業(yè)主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。

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