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      說(shuō)到物業(yè)的問(wèn)題，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。在新聞中，我們經(jīng)常會(huì )看到業(yè)主與物業(yè)之間糾紛的消息。物業(yè)費怎么交？物業(yè)公司怎么請？住在大同的小區里，你需要了解這些法律知識，不懂可能吃大虧。針對住在小區常見(jiàn)的一些問(wèn)題我們來(lái)逐個(gè)解析。

問(wèn)題1：小區物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內容？

答：小區物業(yè)服務(wù)的內容應當按照小區物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根據《物業(yè)管理條例》第二條的規定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

       一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車(chē)管理服務(wù)等內容。

問(wèn)題2：小區內的停車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商還是歸業(yè)主？
答：最近這個(gè)問(wèn)題非?；?，朋友圈也常見(jiàn)到類(lèi)似于“法院判決小區車(chē)位歸全體業(yè)主，物業(yè)公司無(wú)權收取停車(chē)費”等標題。

      但是，如果嚴格按照法律規定來(lái)看，對于哪些屬于全體業(yè)主共有，哪些屬于部分業(yè)主共有，哪些屬于開(kāi)發(fā)商，其實(shí)并沒(méi)有明確的法律規定。比如，大部分地上車(chē)位并沒(méi)有產(chǎn)權證明，而且車(chē)位權證的發(fā)放、保管、使用，租金的處理，維修基金的籌集、分攤，這些問(wèn)題都處于立法的空白區。當然，也因為這一問(wèn)題的立法落后，停車(chē)位糾紛時(shí)常發(fā)生，而且由于沒(méi)有明確規定，加上各個(gè)小區的情況也不相同，導致各個(gè)法院判決結果會(huì )不一樣，有些判決車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商，有些判決車(chē)位歸業(yè)主共有。所以我們還是要具體問(wèn)題具體分析，不能一概而論。

問(wèn)題3：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主是否要交納物業(yè)費？
答：這個(gè)問(wèn)題應分兩種情況。

  如果物業(yè)公司提供的是物業(yè)服務(wù)，和開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨立的公司，不能因為開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題，來(lái)拒絕支付物業(yè)費。只有在物業(yè)公司不盡責，不適當提供物業(yè)服務(wù)的時(shí)候才能要求減少或拒絕繳納物業(yè)費。

問(wèn)題4：交房后業(yè)主一直未裝修居住，是否應當交納物業(yè)費？
答：在物業(yè)公司書(shū)面通知業(yè)主后交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應當交納物業(yè)費。

     針對這一問(wèn)題，最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋?zhuān)蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規定： “經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/span>

問(wèn)題5：物業(yè)公司能夠對業(yè)主進(jìn)行各類(lèi)罰款嗎？
答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

      罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對他人進(jìn)行罰款處罰。

問(wèn)題6：不能罰款，那要怎么懲治不守公德的業(yè)主？
答：物業(yè)公司可以通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂  停車(chē)，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

同理，業(yè)主委員會(huì )也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規范業(yè)主的行為。

問(wèn)題7：一般的物業(yè)公司可以為任何小區服務(wù)嗎？
答：不可以，看等級。

      可能大家不知道，物業(yè)公司分三個(gè)等級，一級資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類(lèi)物業(yè)管理項目，二級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項目，三級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項目?？烊タ纯茨銈冃^物業(yè)公司的等級吧!

問(wèn)題8：業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

答：沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì )可以請有關(guān)審計部門(mén)進(jìn)行審計。因為一般的業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專(zhuān)業(yè)財務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能?chē)乐馗蓴_管理公司的正常運行。

問(wèn)題9：不交物業(yè)費，物業(yè)管理公司有權停水停電嗎？

答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理公司的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

      物業(yè)公司不是供水、供電合同的主體，自然不享有供水、供電權。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以停水、停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給代供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

問(wèn)題10：業(yè)主沒(méi)在家時(shí)，物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎？

答：一般情況下，如果業(yè)主沒(méi)有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無(wú)義務(wù)代簽收業(yè)主包裹；若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同 意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務(wù)，假如這一過(guò)程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。

11、物業(yè)亂收費去找哪個(gè)有關(guān)部門(mén)投訴？

 答：（1）向物價(jià)局投訴，前期物業(yè)收費要經(jīng)過(guò)物價(jià)局批準，物價(jià)局對物業(yè)公司執行收費規定，有權有義務(wù)監管。 

（2）向房管局投訴，房管局是物業(yè)公司的行業(yè)管理部門(mén)，有義務(wù)對物業(yè)公司的違規行為進(jìn)行處理。

（3）向消費者協(xié)會(huì )投訴。

12、發(fā)生物業(yè)糾紛后，業(yè)主應當通過(guò)什么方式進(jìn)行維權呢？

答：下面為業(yè)主介紹六種物業(yè)糾紛解決方式，業(yè)主可根據實(shí)際情況選擇適用

（1）業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決

     《物業(yè)管理條例》中明確規定了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)管理公司之間的權利和義務(wù)，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據有關(guān)的法律、法規以及管理規約和物業(yè)管理合同的約定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。

（2）由第三人協(xié)商解決

      一般第三人調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來(lái)主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協(xié)議。

（3）提交仲裁機構仲裁

      業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛后，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業(yè)管理合同中仲裁條款或糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，雙方可將糾紛提請有管理權的仲裁機構進(jìn)行裁決以解決糾紛。

（4）投訴

       業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主可以根據《物業(yè)管理條例》第49條規定，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴。

（5）提起訴訟

       業(yè)主通過(guò)以上四種方式仍無(wú)法解決糾紛時(shí)，可將糾紛訴至法院或直接向當地人民法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

（6）如果以上方式都不能滿(mǎn)足業(yè)主，可以更換物業(yè)管理公司

     《物業(yè)管理條例》中明確規定廣大業(yè)主有權選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，作為小區的真正主人，廣大業(yè)主有權重新選擇物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理服務(wù)。

13、怎么更換物業(yè)公司？

答：根據我國《物業(yè)管理條例》相關(guān)規定：業(yè)主大會(huì )有權決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應予終止。

更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件：

（1）法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除。

（2）約定解除。當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì )根據《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

      《物權法》第七十六條，《物業(yè)管理條例》第十一條，《東莞市物業(yè)管理條例》第十九條，規定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。