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先說(shuō)一下物業(yè)費都包括什么？

物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等； 

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；  

3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；  

4、物業(yè)管理區域綠化養護費用；  

5、物業(yè)管理區域秩序維護費用；  

6、辦公費用；  

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；  

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；  

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。  

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 

再看物業(yè)費不包括什么？

1、一般來(lái)講，物業(yè)費不包括住宅內部設施設備維修費用，也就是業(yè)主家里比如電燈壞了、家中電路壞了、家里暖氣不熱、水籠頭壞了等，物業(yè)是可以不提供服務(wù)的，提供的話(huà)，對此服務(wù)可以收費。

2、物業(yè)費不包括因建筑質(zhì)量導致的種種問(wèn)題，比如漏水、滲水、裂縫等。但此問(wèn)題有義務(wù)替業(yè)主向開(kāi)發(fā)商反映。保內由開(kāi)發(fā)商負責得理，出了保用維修基金。

3、物業(yè)費還不包括公共區域設備的大中修費用及重大部件更換費用，此費用也是維修基金解決。

4、確實(shí)如此，很多人認為交了物業(yè)費，物業(yè)就應該啥都管才對。其實(shí)物業(yè)服務(wù)僅針對公共區域，以服務(wù)公共區域的設施設備或環(huán)境，為業(yè)主的生活環(huán)境提供保障。

第三相關(guān)規定

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）

國家發(fā)展改革委、建設部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》的通知。

各省、自治區、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價(jià)局、建設廳（房地局）：為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據《政府制定價(jià)格成本監審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，特制定《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》，現印發(fā)你們，請按照執行。

中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì )、中華人民共和國建設部。

二○○七年九月十日

第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性，根據《政府制定價(jià)格成本監審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價(jià)格主管部門(mén)制定或者調整實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監審的行為。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì )平均成本。

第三條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審工作由政府價(jià)格主管部門(mén)負責組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門(mén)應當配合價(jià)格主管部門(mén)開(kāi)展工作。

第四條 在本行政區域內物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監審。

第五條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價(jià)成本的費用應當符合有關(guān)法律、行政法規和國家統一的會(huì )計制度的規定；

（二）相關(guān)性原則。計入定價(jià)成本的費用應當為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

（三）對應性原則。計入定價(jià)成本的費用應當與物業(yè)服務(wù)內容及服務(wù)標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會(huì )公允水平。

第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應當以經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會(huì )計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

第八條 人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據政府有關(guān)規定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會(huì )保險費用。

第九條 物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專(zhuān)項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條 綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條 清潔衛生費是指保持物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛所需費用等。

第十二條 秩序維護費是指維護物業(yè)管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

第十三條 物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條 辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費及其它費用。

第十五條 管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉而由各物業(yè)服務(wù)小區承擔的管理費用。

第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區內由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )按規定同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。

第十八條 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。

第十九條 工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會(huì )保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會(huì )保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過(guò)規定計提比例的不得計入定價(jià)成本。醫療保險費用應在社會(huì )保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復列支。

第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監審時(shí)應當按照實(shí)際可使用年限調整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專(zhuān)業(yè)性較強的服務(wù)內容外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應收物業(yè)服務(wù)費加權分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應先按實(shí)現收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

第二十三條 本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規定審核，原則上據實(shí)核定，但應符合一定范圍內社會(huì )公允的平均水平。

第二十四條 各省、自治區、直轄市價(jià)格主管部門(mén)可根據本辦法，結合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細則。

第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì )解釋。

第二十六條 本辦法自2007年10月1日起施行。