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家里燈泡壞了，找物業(yè)；

停水停電了，找物業(yè)；

房屋出現質(zhì)量問(wèn)題，還找物業(yè)……在一些居民眼中，只要是出現問(wèn)題就要求物業(yè)來(lái)解決，物業(yè)就是萬(wàn)能的！

那么，我們來(lái)看看從2021年1月1日起實(shí)施的《民法典》的規定，

物業(yè)公司究竟是干嘛的？物業(yè)管理的職責邊界在哪里？出現問(wèn)題業(yè)主究竟該找哪些部門(mén)？

綠地被侵占物業(yè)該不該管?

問(wèn)題：“我們小區才交房沒(méi)幾年，就已出現個(gè)別業(yè)主毀壞公共綠地的現象，物業(yè)也是不管不問(wèn)。物業(yè)到底有沒(méi)有管理義務(wù)?”      

解讀：《民法典》第二百七十四條規定： “建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”；同時(shí)，《民法典》第九百四十二條規定：“物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”。

私搭亂建該誰(shuí)管?

解讀：《民法典》第九百四十二條規定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區內如果出現了私搭亂建，首先可以通過(guò)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行維權；如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進(jìn)行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門(mén)投訴或報告，請求有關(guān)部門(mén)介入處理。

消防出問(wèn)題該誰(shuí)管?

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為，物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理?！?/span>

04噪聲污染歸誰(shuí)管?

解讀：《民法典》第二百八十六條規定，業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關(guān)行為應當符合節約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

0物業(yè)換開(kāi)關(guān)、水龍頭該不該收費?

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：“物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全?！?/span>

分不同情況

停水、停電該找誰(shuí)?

解讀：《民法典》第六百五十一條規定：“供電人應當按照國家規定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規定的供電質(zhì)量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任?！?/span>

房子漏水歸誰(shuí)管?

解讀：其中要分4類(lèi)情況處理：

（1）新建商品房處于質(zhì)保期內的，由建設單位（即開(kāi)發(fā)商）來(lái)負責維修；

（2）屬于自用部位（如業(yè)主家廚房、衛生間）或人為破壞、使用不當等原因造成的，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；

（3）超出質(zhì)保期、因使用年限較長(cháng)等自然原因出現的屋面、墻面（公共部位）滲水、漏水等問(wèn)題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金進(jìn)行維修；

（4）如果沒(méi)有籌集專(zhuān)項維修資金的，可由相關(guān)業(yè)主分攤費用來(lái)負責維修。

房屋出現質(zhì)量問(wèn)題

歸誰(shuí)管?

解讀：應分情況討論：

（1）向開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房屋，居住后發(fā)現質(zhì)量問(wèn)題：《最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十二條規定：“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡谑龡l規定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币虼?，如果購買(mǎi)房屋并居住后發(fā)現房屋存在影響居住的質(zhì)量問(wèn)題后，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商請求賠償。

（2）購買(mǎi)二手房后發(fā)現存在質(zhì)量問(wèn)題：《民法典》第六百一十七條規定：“出賣(mài)人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任”，因此，如果在購買(mǎi)二手房并居住后發(fā)現存在質(zhì)量問(wèn)題，現業(yè)主應向原業(yè)主請求賠償；原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問(wèn)題為開(kāi)發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規定向開(kāi)發(fā)商請求賠償。

公共部位、設施出了問(wèn)題

解讀：電梯等共有設施設備出問(wèn)題應區分看待，日常保養的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇；如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應通過(guò)申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現問(wèn)題，保修期內可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì )進(jìn)行反映，由其協(xié)調建設單位進(jìn)行維修；保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì )申請使用維修資金解決。

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