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在小區里有很多業(yè)主覺(jué)得：我既然已經(jīng)交了物業(yè)費，那么，我家里不管什么事情，小區物業(yè)都應該管，否則，憑啥要我交物業(yè)費？還有一些業(yè)主對物業(yè)管理不理解，有的把物業(yè)公司當成產(chǎn)權單位，有的把物業(yè)公司當成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，有的把物業(yè)公司當成政府相關(guān)職能部門(mén)，有的把物業(yè)公司當成相關(guān)的運營(yíng)商。
這些錯誤的觀(guān)念，導致許多業(yè)主把與住房相關(guān)的責任都推到物業(yè)公司身上，把物業(yè)當成“筐”，凡與住房有關(guān)的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費，導致業(yè)主與物業(yè)之間矛盾不斷、糾紛不斷。
因此，正確認識什么是物業(yè)費？物業(yè)費包含什么？物業(yè)費不包含什么？哪些事是物業(yè)公司的事？哪些事開(kāi)發(fā)商和供水供電供氣通訊部門(mén)的事？哪些事是居委會(huì )、派出所、城管等政府職能部門(mén)事，有助于我們分清是非、化解物業(yè)矛盾和糾紛。

正所謂——

契約社會(huì )，有約在先

尊約為榮，棄約為恥

無(wú)論是業(yè)主

還是物業(yè)

大家都應尊約守規

擯棄主觀(guān)與偏見(jiàn)

分清是非

化解糾紛和矛盾

1.什么是物業(yè)費？

物業(yè)費又稱(chēng)物業(yè)服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，而向業(yè)主或使用人收取的費用。

2.物業(yè)費包括什么？

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費主要包括以下幾個(gè)部分：

1、物業(yè)管理區域的綠化養護費用；

2、物業(yè)管理區域的清潔衛生費用；

3、物業(yè)管理區域的秩序維護費用；

4、辦公費用；

5、物業(yè)共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7、物業(yè)共用設施設備、共用部位及公眾責任保險費用；

8、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

3.物業(yè)費不包括什么？

許多業(yè)主對物業(yè)費的認知有誤區，就是認為物業(yè)費里什么都包含，但其實(shí)并非如此，以下幾個(gè)方面就不包含在物業(yè)費里：

1、住宅內部設施設備維修費用。其實(shí)就是說(shuō)，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是不會(huì )管的，因為這不歸他們管，而且即使物業(yè)為你們提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費的。

2、因建筑質(zhì)量導致的種種問(wèn)題而產(chǎn)生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是不管的，但是他們有義務(wù)替你向開(kāi)發(fā)商反映，然后你可以再與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理。

3、公共設備的大中修費用及重大部件更換費用。公共設備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以用維修資金解決。

這些事是業(yè)主自己的事：

家里的門(mén)窗框、門(mén)窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開(kāi)關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內墻皮脫落了等等，這些分戶(hù)以?xún)鹊臉I(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。

過(guò)去，房屋的所有權是政府或產(chǎn)權單位，這些事都該政府或產(chǎn)權單位管，現在房屋的所有權是業(yè)主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業(yè)主自己管。

這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范。

另外，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規約等，這些也都是全體業(yè)主的事。

這些事是開(kāi)發(fā)商的事：

保修期內，以及保修期內沒(méi)修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問(wèn)題，都是開(kāi)發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒(méi)有關(guān)系。

由于新建小區的物業(yè)公司大部分隸屬開(kāi)發(fā)商，不少業(yè)主把應由開(kāi)發(fā)商負責的問(wèn)題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權屬于業(yè)主而不屬于開(kāi)發(fā)商，是選擇開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )來(lái)決定。

換句話(huà)說(shuō)，不管是開(kāi)發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應由開(kāi)發(fā)商承擔的責任。

這些事是相關(guān)部門(mén)的事：

指導業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、監督物業(yè)管理服務(wù)、調節物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門(mén)、街道社區、轄區公安部門(mén)的事，不是物業(yè)公司的事。

這些事情，有的與物業(yè)公司沒(méi)有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責任協(xié)助相關(guān)部門(mén)工作；有的物業(yè)公司有責任勸阻、制止或向主管部門(mén)報告。

這些事是相關(guān)企業(yè)的事：

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視等方面的問(wèn)題，由社會(huì )公共事業(yè)企業(yè)或運營(yíng)商負責解決，也不是物業(yè)公司的事。

《物業(yè)管理條例》明確規定，“物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取費用”。

這些是物業(yè)應當履行的責任：

1、按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規范提供物業(yè)服務(wù)；

2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

3、按照法律、法規的規定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區域內的安全防范工作；

4、定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

5、做好物業(yè)維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，為業(yè)主提供免費查詢(xún)服務(wù)，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊；

6、聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

7、對物業(yè)區域內的違法違規行為進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政主管部門(mén)報告；

8、法律、法規規定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由減少服務(wù)內容、降低服務(wù)質(zhì)量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。

業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)服務(wù)的依據就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應積極與有關(guān)方面反映溝通，爭取使問(wèn)題得到解決。

要求物業(yè)公司承擔物業(yè)服務(wù)合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權益。一方面，物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務(wù)合同范圍內的物業(yè)服務(wù)支出，對業(yè)主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，也影響物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)。